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澳门电子线上赌博官网是一个顶级的游戏平台,大家可以在这里玩到老虎机、捕鱼机、赛车、百家乐等等各种类型的游戏。(4) 香港前途问题表面化。香港前途问题其实早在70年代后期已经浮现。1982年9月,英国首相撒切尔夫人乘福克兰群岛一役大胜之势访问北京,正式提出了香港前途问题。她向中国领导人邓小平提议,以主权换治权,遭到拒绝,结果在人民大会堂前阶梯历史性地跌了一跤。稍后,中国政府随即宣布将在1997年7月1日恢复在香港行使主权,中英两国展开关于香港前途问题的多达22轮艰苦谈判。这一系列消息传到香港,早已疲惫不堪的股市、地产应声下跌,开始了长达数年的地产低潮。(图3.1)早期,恒基的物业发展主要是收购旧楼重建,故主要集中在港九市区。不过,随着时间的推移,市区内可供发展或重建的地盘已买少见少,恒基看准新界必定成为地产发展商日后争夺的对象,于是自70年代末期开始大量吸纳乙种公函换地证书,以保证日后在新界有足够的土地可供发展。1981年,李兆基就明确表示:“我们虽然是以地产发展为主的公司,但是眼看到的是,港九市区可供发展或重建的地盘所余无几,相信五年之后便无法可以再在市区内找到‘并楼’式的地皮,而政府官地则价格奇昂,数量也有限,届时新界的土地必定成为大家争夺的对象。我们认为与其在未来几年后跟其他公司竞出高价争投新界土地,倒不如先行未雨绸缪吸纳大量换地公函,确保日后在新界有足够的土地可供发展。” 〔15〕李兆基这种高瞻远瞩的战略眼光,可说是恒基兆业成功的重要因素。本文在写作中,得到香港地产界及有关各方面的新旧朋友的大力支持,从百忙中抽出宝贵时间接受笔者采访、介绍重要的研究线索、提供有价值的历史资料、珍贵图片,以及各种方便等。没有他们的热情帮助和鼎力支持,本书实难以完成。笔者在此特向他们表示衷心的感谢,他们是:香港地产界来前辈、国际鸿星投资集团董事长吴多泰博士,前香港特区政府规划署署长、香港大学名誉教授潘国城博士,恒基兆业地产有限公司地产发展部副总经理梁树进先生,香港测量师学会会长吴恒广太平绅士,香港注册专业测量师苏振显先生,新鸿基地产发展有限公司执行董事陈钜源先生,中原地产代理有限公司总经理施永青先生,香港地产代理商总会会长伦志炎先生,中银集团研究部高级研究员谢国梁先生,香港贸易发展局经济师潭思洛先生,历史学家高添强先生和郑宝鸿先生等。笔者还要特别感谢潘国城博士在百忙中抽出宝贵时间审阅本书并撰写序言,对其隆情厚谊,笔者铭感于心。

这时,地产业的种种利淡及不稳定因素实际已相继浮现: 世界经济衰退已令香港经济不景气,利率持续高企,港元不断贬值,内部消费萎缩,公司利润下降,其后更爆发银行危机,而香港前途问题亦已逐渐提上议事日程。1989年中,受到中国内地的政治风波和紧缩经济的影响,香港经济陷入疲弱局面,从1985年起步的楼市升势受阻并掉头下跌,平均跌幅约3成。当时,香港移民潮骤起,中小型住宅楼价普遍被看淡。然而,经过半年多的调整,到1990年中,香港楼价绝大部分已回升至“政治风波”前的水平。及至同年8月,伊拉克入侵科威特,中东海湾战争爆发,市场转持观望态度。不过,受到港府批出第一期公务员置业计划及银行公会两度减息的刺激,楼市应跌未跌。1991年2月底,海湾战争结束,时局从紧张转向平和。当时,通胀高企加强了市民的预期通胀心理,加上2、3月份股市表现优良,引起财富效应。种种原因终于触发积累多时的购买力爆发,香港地产市道遂进入第二次升浪。不过,就在中小型住宅楼价疲软之际,1992年第二季度起,大型豪华住宅价格开始大幅上升,短短半年间升幅达2成至3成。帝景园、宝马山花园平均每方尺升到5 000元以上,九龙塘又一村、又一居亦升至接近5 000元。踏入1993年,在中英两国恢复外交接触,共商香港1994/1995年的选举安排的这种背景下,市场气氛转趋乐观,楼价再度攀升。这次由豪华住宅带动,到年中已上升约25%。随着豪华楼宇价格的急升,中小型住宅亦不甘后人,但受到7成楼宇按揭的制约,升势已大为逊色。澳门电子线上赌博官网房地产业的异常繁荣亦刺激了港府大量拍卖官地的兴趣以及地价的急升。1976年,港府在官地拍卖会上售出土地的面积是54.36万方尺,土地收益4.41亿元;但到1980年,售出土地已增加到151.48万方尺,增幅达179%,土地收益则增加到39.3亿元,增幅接近8倍。(见表3.2)这些数字仍未能反映出地价升幅之巨,原因是70年代末80年代初,港府在卖地中大量推出工业用地,所占面积比例从1979年的47%逐年上升到1981年的79%。如果剔除工业用地,商业、住宅用途的土地售价升幅更加惊人。

澳门电子线上赌博官网1991年7月,中英双方就新机场问题达成谅解,延误多时的新机场计划终于可以上马。受此利好消息刺激,香港楼市再度飙升,结果全年累积升幅超过55%,与市民的实际承受能力逐渐脱节。据统计,1991年底香港供楼负担比率已达93%,是1983年以来的最高水平。楼价的急升,一时成为社会舆论关注的焦点。1976年,南丰透过旗下南丰发展有限公司以4 000多万元向太古洋行和长江实业购入港岛鲗鱼涌太古山谷英皇道一幅土地兴建南丰新邨。南丰新邨工程分四期进行,包括12幢28层至32层高的住宅大厦,共2 800多个单位,每个单位474方尺至692方尺不等。此外,还附设两层停车场和花园平台。南丰新邨从1976年开始预售,到1978年全部售罄,每方尺售价从200多元升至400多元。当时,银行利率较低,南丰为赚取更大利润,还自行经营按揭业务。自此,南丰成为香港重要的地产集团。恒基主席李兆基认为,由于香港人口增长迅速,而且随着经济的蓬勃发展,市民收入增加,置业观念日浓,但土地供应有限,小型住宅楼宇的发展前景大有可为。〔13〕早期,恒基兆业的地盘多集中在市区,主要发展300方尺至500方尺单位面积的小型住宅,销售对象是广大受薪阶层,由于住宅和工作地点距离不远,加上交通方便,因而深受置业者的欢迎。

这时,地产业的种种利淡及不稳定因素实际已相继浮现: 世界经济衰退已令香港经济不景气,利率持续高企,港元不断贬值,内部消费萎缩,公司利润下降,其后更爆发银行危机,而香港前途问题亦已逐渐提上议事日程。在楼市交投畅旺的气氛下,部分发展商乘势以低价推出豪宅新楼盘,包括火炭的骏景园、元朗加州豪园系列、将军澳新都城、北角港运城、荃湾愉景新城、京士柏帝庭园、屯门恒丰园、怡峰园以及大埔御峰苑等,结果市民蜂拥认购,发展商乘势加推及加价,仍无碍认购热潮,炒风再度转盛。其中,京士柏帝庭园一个排队轮购的筹价高达130多万元。据统计,1996年,豪宅售价的平均升幅达30%至40%,其中,港岛半山一些热门豪宅升幅甚至超过50%。在豪宅的带动下,各类楼宇售价均告上升,中小型住宅楼宇升幅约20至25%,甲级写字楼约20%,商铺约10%,而工业楼宇则持续处于消化、调整阶段。由于采取“反潮流”,“人弃我取”的投资策略,恒地得以低成本维持庞大的土地储备。从1990年到1996年,恒基的土地储备从1 650万方尺增加到2 420万方尺,其中尚未包括1 340万方尺农地,成为香港仅次于新地的第二大土地储备银行。由于土地成本低,恒地的边际利润相当高,以1993年度为例,该年度恒地共完成及售出160万方尺楼宇,获得利润约30亿元,即平均每方尺纯利1 800元,比新地的平均每方尺1 400元还高出接近3成。澳门电子线上赌博官网工业楼宇方面,由于1982年至1984年地产衰退期间兴建量锐减,1986年工业楼宇供不应求现象已表面化,楼价、租金借势急升。到1987年10月股灾前,各区工业楼价均创下历史最高水平,其中红磡区每方尺售价从380元升至600元,升幅近六成;九龙湾从420元升至600元,升幅达43%;荃湾及葵涌从280元升至450元,升幅亦达六成,沙田从260元升至400元,上升54%。可惜,好景不长,到1988年,随着香港经济结构逐渐向服务行业转型,部分厂商将生产工序转移到内地,工业楼宇需求不振,市道转淡。部分发展商开始在传统工业区拆卸工业楼宇,改建写字楼。而港府亦开始接纳“综合工业及办公室楼宇”的新概念,准许工业地业权持有人向城市规划委员会申请更改土地用途,兴建工业及办公室两用大厦。

然而,地产市场仍然面对沉重的压力,这在政府卖地方面暴露无遗。其中最瞩目的,就是马鞍山一酒店地段和广东道前警察宿舍的住宅用地的招标。马鞍山酒店用地,占地约8.6万方尺,原计划在1997年3月推出拍卖,但由于城市规划委员会需要处理反对该地段兴建酒店的意见,有关计划被迫推迟。到了1998年1月,地产市道不景,特区政府为避免影响市场气氛转而采取较低调的招标方式出售,结果被长江实业以1.2亿元的标价夺得,以可建楼面面积约60.28万方尺计算,每方尺楼面地价仅200元,成为香港地产拍卖史上的一个“经典”。1996年11月,希慎兴业更斥资36.4亿元向华人置业购入中区优质商厦娱乐行,投资触角伸向中区。1998年,希慎旗下拥有的投资物业已达478万方尺,实际上已可与中环的置地,尖沙咀的九仓分庭抗礼,称雄一方。本书试图在香港开埠150多年以来经济发展和人口增长的宏观背景下,展示并深入剖析香港地产业在特定的地权制度下从萌芽、发展、到成熟的整个历史轨迹,从中发现香港地产业发展的一般规律,它和整体经济与市民生活的互动关系,它在香港经济中的地位和作用。与此同时,也深入研究了香港各主要地产发展商的成功投资策略及失败教训。对内地的广大读者而言,本书不仅是一部全面、深入了解香港地产业发展的著作,而且在当前中国房地产业蓬勃发展的时期,可以从中得到许多有益的借鉴和启迪。阅读本书,可以通过香港的经验,更深刻地认识中国房地产市场的发展现状、存在问题,以及未来发展趋势。倘若本书能对读者有所裨益,笔者将深感欣慰。这时期,香港的人口持续膨胀,社会结构亦发生转变。1970年,香港人口尚不足400万,但到1980年已超过500万,大量新移民源源不断地涌入,对房屋需求造成了持续的压力。而且,五六十年代是香港人口出生的高峰期,这批人在70年代后期和80年代初均进入结婚年龄。据统计,80年代平均每年约有50 000对青年人结婚。香港的家庭结构亦发生重大转变,核心家庭正逐渐取代家族大家庭,因此,每年50 000对的新婚夫妇对住房的需求惊人。到1981年地产高峰时期,中小型住宅单位每平方米售价被推高到10 000元,即每方尺售价超过1 000元。〔4〕

地产业与金融业的关系也相当密切。自50年代地产业逐渐风行“分层出售,分期付款”的售楼制度以后,金融业在地产业发展中所扮演的角色愈来愈重要,地产业对金融业的影响亦日益扩大。在金融业贷款业务中,房地产业和建筑业历来占有很高的比重。进入90年代以后,随着地产业的迅速发展,金融业对地产、建筑业的贷款亦大幅上升。据统计,从1992到1998年,建造及物业发展及投资、楼宇按揭贷款总额就从3688亿元增加到10058亿元,其在金融业在香港使用的贷款总额中所占比重更逐年上升,从40.5%上升到51.4%。(见表6.9)由此可见地产业对金融业影响之深。每逢地产市道景气,楼价攀升,地产业对银行贷款需求就急剧增加,给金融业带来了丰厚利润和繁荣景象,而一旦地产业调整,楼价大幅下跌,银行业就会出现大量呆、坏账,甚至触发金融危机。这种密切关系已经被近数十年香港经济发展史所反复证明。1979年8月,长实成功从汇丰银行手中购入和记黄埔9 000万股普通股,一举为顺利入主和黄铺平道路。和黄属英资四大洋行之一,不仅在红磡拥有庞大的船坞地皮,而且是综合性大型企业集团。1985年,长实再透过和黄收购香港电灯集团。至此,长实一举控制了四家上市公司,市值达353.9亿元,比未进行上述收购活动的1977年大幅增长59倍。〔14〕 吕凯君著:《恒隆投资策略转趋积极》,载香港《每周财经动向》1992年3月23日,第18页。70年代后期,香港经济繁荣,地产建筑业异常兴旺,嘉年遂卷土重来,企图再展鸿图,但阔别香港多年,嘉年的财势已不可同日而语。当时,香港地产集团林立,发展计划动辄以10亿元计,嘉年是以无缘参与,只能经营较小地盘。1981年,虽然有置地、佳宁以28亿元高价购入美丽华酒店旧翼等重大事件,表示有人仍极度看好香港地产,但明眼人从官地拍卖及楼宇空置情况,已看到地产调整不可避免。然而,嘉年地产一来错误估计形势,二来早期的投资相继回流,因而继续大肆扩张。及至1982年地产大跌,嘉年的发展计划已出现严重亏损。1983年3月,创办人彭国珍病逝,嘉年集团痛失掌舵人,爆发财务危机,其后被迫在股市停牌,宣布清盘。一家老牌地产公司就此走完它的命运之路。

地产业透过与金融业、股票市场的密切关系,影响着香港经济的各个领域、各个环节,因此,它成为了香港经济的“寒暑表”。特区政府的一系列措施,对中小型住宅楼宇市场开始产生稳定作用。很明显,政府的目的一方面是要稳住楼市,另一方面亦要防止楼市的崩溃拖垮银行业,并对港元联系汇率造成不稳定的影响。正如香港大学金融专家饶余庆教授所指出:“如再让其(地产市场)暴跌,便会危及银行和港元,这一点国际投机家是求之不得的。他们明知直接狙击港元无法得逞,乃转而采取‘搞垮楼市,拖垮银行’的迂回策略,最后推翻联汇制,这一阴谋是相当毒辣的。”澳门电子线上赌博官网1974年,置地宣布斥资6亿元,开展一项为期长达10年的中区重建计划。第一期工程是重建历山大厦,置地曾建议以旧历山大厦换取香港政府的邮政总局(即今日环球大厦旧址),遭到拒绝,只好自行重建。新历山大厦于1976年建成,楼高36层,楼宇总面积35.7万方尺,比旧历山大厦多出11.9万方尺。〔6〕第二期工程是拆卸重建告罗士打大厦及皇室行。为了将物业连成一体,以便兴建一流的高层商厦及有广阔平台的商场,置地以毕打街对面的怡和大厦与会德丰公司交换连卡佛大厦,于1979年在原址建成告罗士打大厦和与之相连的置地广场。第三期工程是拆建毗邻的公爵行和公主行,建成与告罗士打大厦外形相仿的公爵大厦,整个庞大计划于1982年完成。

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